Avaliação de imóveis – nomenclatura

vista superior de parte de itens sobre superfície plana clara, sendo uma calculadora, a maquete de uma casa, sete pilhas de moedas em alturas diferente e um caderno.

O “Manual de Avaliações de Imóveis do Patrimônio da União”, que tem como objetivo orientar a elaboração de Laudos de Avaliação, bem como descrever procedimentos técnicos que conduzam a uma padronização das Avaliações, define, em seu item 2.1, o conceito de avaliação de bem imóvel como:

"É a atividade desenvolvida por profissional habilitado para identificar o valor de bem imóvel, os seus custos, frutos e direitos, e determinar os indicadores de viabilidade de sua utilização econômica para determinada finalidade, por meio do seu valor de mercado, do valor da terra nua, do valor venal ou do valor de referência, consideradas as suas características físicas e econômicas, a partir de exames, vistorias e pesquisas."

Tem um post aqui no blog com um resumo sobre Avaliações de Imóveis Urbanos, mas muitos dos termos utilizados nessa atividade podem ser bem confusos para o solicitante do laudo, que nem sempre tem familiaridade com as questões imobiliárias e civis. E foi pensando nas confusões que algumas palavras e termos poderiam causar que resolvi listar aqueles mais cotidianos nessa área de atuação.

E cá entre nós, esta lista pode ser bem útil para estudantes e profissionais de diversas áreas, pois alguns dos itens citados são pouco ou nada conhecidos dos que não são especialistas, mas podem aparecer, eventualmente, em um assunto de estudo ou mesmo de trabalho. Portanto, estudantes ou profissionais já formados de arquitetura, engenharia ou mesmo corretores ou atuantes nessa área imobiliária, fiquem atentos à essa nomenclatura que, à primeira vista, pode parecer difícil de entender, mas que conforme o uso constante, pode se tornar uma grande aliada em suas próximas atividades.

  1. Valor de mercado: é a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. Este valor de mercado sempre será oriundo de um laudo de avaliação em conformidade com a NBR 14653.
  2. Valor patrimonial: é o valor correspondente à totalidade dos bens de pessoa física ou jurídica.
  3. Andar: é o pavimento que está acima ou abaixo do pavimento térreo, podendo receber nomenclaturas, a serem especificadas no respectivo projeto arquitetônico (ex.: mezanino, sobreloja, subsolo, etc).
  4. Área real privativa da unidade autônoma: é a superfície limitada pela linha que contorna as dependências privativas, cobertas ou descobertas, da unidade autônoma, excluídas as áreas não edificadas, passando pelas projeções:
    a. das faces externas das paredes externas da edificação e das paredes que separam as dependências privativas da unidade autônoma, das dependências de uso comum; e
    b. dos eixos das paredes que separam as dependências privativas da unidade autônoma considerada, das dependências privativas de unidades autônomas contíguas.
  5. Área real global da edificação: é a soma das áreas cobertas e descobertas reais, situadas nos diversos pavimentos da edificação calculadas a partir do projeto arquitetônico aprovado e com o auxílio do Quadro I do Anexo A da NBR 12721.
  6. Área útil da unidade: é a área real privativa, definida na NBR 12721, subtraída a área ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeçam ou dificultem sua utilização.
  7. Arrendamento: é a retribuição pela cessão de direito à exploração, uso ou fruição de um bem capaz de produzir frutos, por prazo certo e condições convencionadas.
  8. Bem: é a coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito, que integra um patrimônio.
  9. Bem tangível: é o bem identificado materialmente (ex.: imóveis, equipamentos, matérias-primas).
  10. Bem intangível: é o bem não identificado materialmente (ex.: fundo de comércio, marcas e patentes).
  11. BDI (Benefícios e Despesas Indiretas ou Bonificação de Despesas Indiretas): é o percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construção.
  12. Benfeitoria: é o resultado de obra ou serviço realizado num bem e que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou danos.
  13. Custo: é o total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção, manutenção ou aquisição de um bem, numa determinada data e situação.
  14. Custo Unitário Básico – CUB: é o custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão considerado, calculado de acordo com a metodologia estabelecida na NBR 12721 e pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil.
  15. Depreciação física: é a perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade, ocasionadas por:
    a. Decrepitude: desgaste de suas partes constitutivas, em consequência de seu envelhecimento natural, em condições normais de utilização e manutenção;
    b. Deterioração: desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequada;
    c. Mutilação: retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes;
    d. Obsoletismo: superação tecnológica ou funcional.
  16. Desmembramento: é a subdivisão de um terreno em lotes, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique em abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
  17. Dado de mercado: é o conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um determinado bem.
  18. Edifício: é a construção com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades institucionais, comerciais, industriais ou habitações multifamiliares.
  19. Empreendimento: é o conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou exploração econômica. Pode ser: imobiliário (ex.: loteamento, prédios comerciais/residenciais) de base imobiliária (ex.: hotel, “shopping center”, parques temáticos), industrial ou rural.
  20. Estado de conservação: é a situação das características físicas de um bem, em um determinado instante, em decorrência de sua utilização e da manutenção a que foi submetido.
  21. Frente ou testada efetiva do terreno: é a distância real, medida pelo desenvolvimento da frente ao longo da via ou logradouro público, servidão, orla marítima, lacustre ou fluvial, ou ainda costões e canais.
  22. Frente projetada: é a projeção da frente real sobre a normal ao menor dos lados ou a corda, no caso de frente em curva;
  23. Gabarito de altura: é a altura máxima de uma edificação permitida legalmente para um determinado local.
  24. Gleba urbanizável: é o terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento.
  25. Idade estimada: aproximação da idade real do imóvel, levando em consideração as suas características construtivas, arquitetônicas e funcionais.
  26. Idade real: é o tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção até a data de referência adotada no laudo.
  27. Imóvel: é o bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou rural, em função da sua localização, uso ou vocação.
  28. Imóvel alodial: é aquele livre de quaisquer ônus, encargos, foros ou pensões.
  29. Imóvel de referência: é o dado de mercado com características comparáveis às do imóvel avaliando.
  30. Imóvel dominante: é o imóvel que impõe restrição a outro por servidão.
  31. Imóvel paradigma: é o imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão representativo da região ou referencial da avaliação.
  32. Imóvel com vocação urbana: é o imóvel em local com características, uso, ocupação, acesso e melhoramentos públicos disponíveis que possibilitam sua utilização imediata para fins urbanos.
  33. Imóvel rural: é o imóvel com vocação para exploração animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localização.
  34. Imóvel urbano: é o imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei.
  35. Imóvel serviente: é o imóvel que sofre restrição imposta por servidão.
  36. Laudo de avaliação: é o relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações, em conformidade com a NBR 14.653, para avaliar o bem.
  37. Liquidação forçada: é a condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado.
  38. Logradouro: é qualquer espaço público reconhecido pela administração de um município (ex.: avenidas, jardins, parques, praças, ruas etc.).
  39. Lote: é a porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano.
  40. Loteamento: é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
  41. Lote-padrão urbano: é aquele de forma retangular, com uma só frente ou testada, com as medidas-padrão adotadas pela municipalidade em que esteja localizado, ou estabelecidas pela SPU, quando da elaboração da Planta de Valores Genéricos.
  42. Lote urbano: é o terreno situado em zona urbana ou de expansão urbana, como tal definida na lei municipal de zoneamento urbano, passível de ser aceito como unidade autônoma.
  43. Padrão construtivo: é a qualidade das benfeitorias em função das especificações dos projetos, de materiais, execução e mão-de-obra efetivamente utilizados na construção.
  44. Parecer técnico: é o relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade.
  45. Pavimento: é a parte coberta da edificação situada num mesmo nível ou em vários níveis situados entre os planos de dois pisos superpostos, distantes entre si numa altura correspondente ao pé-direito mínimo previsto na legislação municipal, ou parte descoberta do prédio, definida pela sua área.
  46. Polo de influência: é o local que, por suas características, influencia os valores dos imóveis, na medida de sua proximidade com o elemento avaliando.
  47. População: é a totalidade de dados de mercado do segmento que se pretende analisar.
  48. Posse: é a detenção ou ocupação, com ou sem fruição, de coisa ou direito.
  49. Preço: é a quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele.
  50. Profissional avaliador: é o profissional de nível superior, com habilitação legal e capacitação técnico-científica para realizar avaliações, devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo – CAU.
  51. Profundidade equivalente: é o resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua frente projetada principal.
  52. Quota parte: é o valor atribuído a uma fração ideal.
  53. Renda: é o fruto da exploração de bens ou direitos, ou aplicação de capital.
  54. Servidão: é o encargo específico que se impõe a uma propriedade em proveito de outrem.
  55. Terreno de fundo: é aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pública por um corredor de acesso.
  56. Terreno encravado: é aquele que não se comunica com a via pública.
  57. Terreno interno: é aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessório da malha viária do Município ou de propriedade de particulares, e que não consta oficialmente da Planta de Valores Genéricos do Município.
  58. Terrenos acrescidos de marinha: são aqueles que se tiverem formados, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha.
  59. Terrenos de marinha: são aqueles medidos horizontalmente, em uma profundidade de 33 m para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio (LPM) de 1831.
  60. Testada: é a medida da frente do imóvel.
  61. Trecho de logradouro: é a parte do logradouro, com igual valor genérico para os terrenos, nela situada. O ponto inicial do trecho deve ser o início do logradouro ou o término de um trecho anterior, e o seu ponto final o início do trecho subsequente. O trecho pode corresponder apenas ao lado direito ou esquerdo de um determinado logradouro.
  62. Unidade autônoma: é a parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno, e coisas comuns, sujeita às limitações da Lei.
  63. Valor depreciável: é a diferença entre o custo de reprodução da benfeitoria e o seu valor residual.
  64. Valor em risco: é o valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar.
  65. Valor residual: é a quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil.
  66. Vida útil: é o prazo de utilização funcional de um bem.
  67. Vida remanescente: é a vida útil que resta a um bem.
  68. Vistoria: é a constatação local de fatos, mediante observações criteriosas em um bem e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam.
  69. Vocação do imóvel: é o uso presumivelmente mais adequado de determinado imóvel em função das características próprias e do entorno, respeitadas as limitações legais.
  70. Zonas ou categorias homogêneas: são aquelas que apresentam características semelhantes quanto à dimensão dos lotes e construções, infraestrutura urbana e entorno, tipo de uso e ocupação de solo estabelecidos, vocação e capacidade de aproveitamento.

Fonte: Manual de Avaliações de Imóveis do Patrimônio da União.