As atividades de avaliações de bens, perícias e estudos de viabilidade técnico-econômica são atribuições exclusivas do exercício profissional correspondente às diferentes modalidades de Engenharia, Arquitetura e Agronomia.
Secretaria do Patrimônio da União – SPU: Manual de Avaliação de Imóveis.
Começo este post reforçando as decisões da Justiça Federal, que reconhecem que a avaliação de imóveis é de responsabilidade exclusiva de arquitetos e urbanistas e engenheiros. Isso porque essa atividade demanda conhecimentos específicos relativos a projetos de arquitetura, construção civil, patologias, estatística, entre outras áreas específicas de conhecimento, além da aplicação de normas técnicas relativas ao assunto, como a NBR 14653: Avaliação de bens – partes 1 e 2.
Possíveis clientes
A avaliação de imóveis é necessária nos processos de compra e venda, financiamento, construção, acordos e decisões judiciais, partilha de bens, etc., e pode ter como clientes os proprietários de imóveis (tanto pessoa física como jurídica), bancos e instituições financeiras, proprietários de carteiras imobiliárias, leiloeiros, construtoras e incorporadoras, entre outros perfis.
Princípios gerais
A avaliação de bens é uma análise técnica que tem por objetivo apresentar, de forma única e individual, o valor de mercado do objeto em questão e em determinada data, através de análises de conservação do imóvel e de métodos matemáticos aprovados por instituições de engenharia e também judicialmente.
Trata-se de uma análise muito criteriosa requisitada para diversas finalidades, como: locação, arrendamento, comodato, aquisição, doação, alienação, seguro, arrematação, indenização, tributação, permuta, garantia, entre outras, além de ter objetivos bem distintos, como a determinação de: valor de mercado de compra e venda ou de locação, valor em risco, valor patrimonial, valor econômico, custo de reedição, valor de liquidação forçada, valor de desmonte, indicadores de viabilidade, entre outros.
Quanto ao uso, os imóveis urbanos podem ser classificados como: residencial, comercial, industrial, institucional e misto. E quanto ao tipo, como: terreno (lote ou gleba), apartamento, casa, escritório (sala ou andar corrido), loja, galpão, vaga de garagem, misto, hotéis e motéis, hospitais, escolas, cinemas e teatros, clubes recreativos e prédios industriais.
Vistoria
A vistoria técnica do imóvel é imprescindível para a sua avaliação e deve ser sempre efetuada, presencialmente, pelo profissional avaliador, com o objetivo de conhecer o bem avaliando e identificar in loco as suas particularidades. Mas em situações extraordinárias, quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação.
Metodologias
A metodologia a ser aplicada é determinada em função da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada e estar de acordo com o estabelecido na NBR 14653, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento do seu valor.
Os métodos utilizados para identificar o valor de um bem, seus frutos e direitos são os seguintes:
- Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: utilizado quando existem dados amostrais semelhantes ao avaliando;
- Método Involutivo: utilizado para empreendimentos de base imobiliária com foco na produção e venda;
- Método Evolutivo: utilizado quando não existem dados amostrais semelhantes ao avaliando;
- Método da Renda: utilizado para empreendimentos de base imobiliária, com foco na exploração.
Vantagens
Uma avaliação bem desenvolvida oferece embasamento teórico e técnico com credibilidade e segurança a todos os envolvidos, além de total comprovação e responsabilidade técnica do profissional avaliador junto ao seu conselho de classe (CAU para arquitetos e urbanistas e CREA para engenheiros). Esses serviços também garantem total imparcialidade, validade jurídica e confidencialidade dos resultados e conclusões do trabalho realizado e toda informação técnica, financeira ou de outra natureza, recebida do contratante.
Para maiores informações sobre os nossos serviços de Avaliações de Imóveis Urbanos, entre em contato conosco.
